广州楼市有拐点了 | 广东省社会科学综合研究开发中心

广州楼市有拐点了

2007-12-23 14:24:00 评论评论关闭

作者:黎友焕 郭文美

  2007年11月,广州二手房价、成交量双双下跌,一手房价格也开始出现松动,促销活动频频出现。但市场面对房价松动的趋势反应冷淡,购房者以观望的态度冷对广州楼市的新变化。相比前段时间,房价出现持续大幅度上涨的情景,广州楼市已经明显出现了拐点,这是新的国家货币政策和住房政策实施后相互发生作用的结果,也充分反映了是购房者和开发商之间对从紧的新的货币政策的一种博弈态度。

一、国家新出台的货币政策和住房政策

  近期,我国房地产市场非理性繁荣呈加剧态势,尤其是2006年以来,全国房价开始大幅度增涨,部分城市正在形成房价泡沫;加之央行、银监会、建设部、国土资源部等部门受到中央加强房地产宏观调控的“督战”压力。因此,我国有关部门出台了控制流动性过剩、抑制楼市需求、缓和楼价过快上涨的政策,同时要求银行体系在住房贷款上加强控制放贷风险。

1.货币政策

  2007年12月5日的中央经济会议要求明年人民银行将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用,基本上确定了2008年实施从紧的货币政策。而央行于2007年12月8日又在年内第10次上调了存款准备金率标准,将其调整到14.5%,调整幅度为1个百分点,为以往幅度的两倍。此次上调旨在加强银行体系流动性管理,抑制货币信贷过快增长。由于地产商的运作资金主要来源于银行贷款,从紧的货币政策将导致房地产开发商从银行间接融资难度加大、成本提高。另外,国家统计局于2007年12月11日公布了11月份的CPI指数,为6.9%。如此高的CPI指数不仅进一步加大了市场对“加息”的预期,同时CPI居高不下的严峻局面也进一步强化了中央政府从紧货币政策的决心。

2.住房政策

  2007年12月5日的中央经济工作会议还明确规定、加强了有关的住房政策管理,如完善住房保障体系,加快廉租住房建设,改进和规范经济适用房制度,抑制房地产价格过快上涨。同时,国家近期已加强了对“地根”的调控,抑制开发商囤积土地、坐地待沽的行为。另一方面,国家加强了住房贷款的政策管理,如2007年9月27日,人行、银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理通知,主要内容包括严格房地产开发贷款管理、严格规范土地储备贷款管理、严格住房消费贷款管理、严格商业用房购房贷款管理、加强房地产信贷征信管理、加强房地产贷款监测和风险防范工作等六个方面。该通知规定利用贷款购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。广州在贯彻落实中央27号文等有关政策已进入轨道,这使得一些开发商面临很大的压力。12月11日,央行和银监会下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位,进一步提高了住房贷款的要求。诸如此类的政策有利于抑制居民购房需求,从而抑制房价。除此之外,政府正从多个渠道增加住房供应,平抑房价,比如加强住房的基础性保障工作、力推廉租房和限价房等工作。

二、从紧的货币政策和住房政策对广州楼市的影响

  从紧的双政策抑制了房地产市场不合理的需求,比如投机者借贷炒房的行为;同时也抑制了购房者的正常购房需求。广州房地产对紧缩的货币政策和住房政策已经出现了明显的反应,开发商借贷难度加大、销售面临极大压力;而购房者面对各种楼价的下跌则反应冷淡。

1.销售现状

  在货币政策和住房政策的双重作用下,开发商融贷愈加困难,资金面日趋紧张,而销售形势也不容乐观。10月份,广州商品住宅成交量比9月下降了18%,呈现明显下滑逆势。而广州楼价的涨幅也开始放缓,比9月下降了8%。到了11月,广州市区楼价下跌7%,市郊楼价大跌16%,楼价下滑趋势更为明显。面对市场的冷淡反应,销售商进一步推出了诸如打折、降价、买楼送顶层和露台等“各种形式的促销”活动吸引买家购买。销售商的此类做法明显的反映了他们已经采取了让利降价的策略。

2.楼市出现拐点

  国家出台的9.27号文件,特别是关于此文件的补充通知对广州楼市造成了很大的影响。

  在双紧政策的相互作用下,房地产公司借贷资金门槛被抬高,绝大部分开发商资本运作空间急剧缩小,融资难度倍增,面临巨大的资金压力;加之广东部分银行贷款额度用光出现年底无款可贷的现象加重了开发商的融资压力。迫于资金链条紧张,部分开发商将不得不采用降低房价、加强促销力度等手段实现资金回流,从而加大了房价下跌的压力。其次,9月份出台的从紧的房贷政策抑制了绝大部分准备置业的居民的需求,而且支撑广州楼价持续上涨的因素正逐步为市场所消化,而部分大中城市近年来楼价的过快上涨也使一些购房者望而却步,面对开发商的促销行为购买者采取了一种观望的态度。另一方面,《补充通知》的出台抑制了过度投机炒房的热情,对投机行为采取了明确的限制措施。同时也极有可能使得9月新政出台所导致的市场观望情绪将继续维持,从而导致广州住房成交量继续走低。

  当下广州的房地产市场正处于“观望”局面:房屋成交量在减少,同时购房者的买入意愿也在减弱。因此,即使开发商采取各种各样的“促销”活动,但是购房者预期从紧的货币政策可能导致房价进一步下跌,因而对房价刚开始出现的松动反应冷淡。由以上分析,楼市已经开始出现拐点。

郭文美:广东省社会科学院经济学研究生

黎友焕:经济学博士,广东省社会科学院产业经济研究所副所长、研究员

该文发表在《亚太经济时报》2007年12月23日

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