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当前房价房租变化新趋势 | 广东省社会科学综合研究开发中心

当前房价房租变化新趋势

2016-04-05 11:26:05 评论评论关闭

来源:人民网          文:黎友焕

房价与房租呈现一致性持续上涨态势,高房价、高房租导致一线城市人才流失、抑制居民消费、降低社会幸福度、扩大贫富差距、影响其他产业发展、放大金融风险。影响一国社会经济的持续,房子买不起,也租不起。

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进入21 世纪,随着房地产市场化程度的深入发展,我国房价迅速攀升。特别是2003 年以来,房价进入快速上涨的十年。目前,房价问题已成为社会的热点话题,从中央到地方政府再到各阶层百姓,无不时刻关注房价的变动。而房租快速上涨,是近几年才逐渐进入公众的视野,由此形成“房子买不起,也租不起”的局面。高房价、高房租问题,已成为我国社会经济发展过程中亟待解决的重要课题。

房价涨势趋缓房租持续上涨房价延续涨势,但涨势稍有趋缓。去年年初以来,房地产市场全面回暖,房价持续上涨。众多城市出现房价新高和售楼“日光盘”现象。根据中国指数研究院数据显示,2013 年9 月,全国100 个城市新建住宅均价环比上涨1.07%,同比上涨9.48%;北京、上海等十大城市环比上涨1.72%,同比上涨13.87%,其中北京环比上涨3.75%,环比涨幅居全国首位。虽然房价仍保持持续上涨,但在“国五条”等房地产调控政策影响下,房价涨幅稍有趋缓。自2013 年3 月后,70 个大中城市中,大部分城市房价涨幅有所下降。

房租持续上涨。2010 年以来,全国房租就一直保持持续上涨的趋势。截至2013年8 月,房租已连续44 个月上涨。根据国家统计局数据显示,2013 年8 月,房租环比、同比分别上涨0.3%和4.4%,涨幅均超过当月房价涨幅。而2013 年8 月CPI(全国居民消费价格指数) 同比上涨2.6%,房租涨幅明显“跑赢”CPI 涨幅。在全国房租持续上涨的背景下,一线城市房租涨幅表现尤为突出。

房价房租涨幅分化明显。受房地产开发资金、居民消费预期、政府政策等因素综合影响,全国房地产市场分化明显。一线城市房地产市场升温,房源供不应求,房价上涨,房屋成交量放大;二、三线城市房地产市场趋于平稳,房源供应充足,房价相对稳定,房屋成交量有所放缓,个别城市房价下降。根据对2013 年8 月房价数据的分析,70 个大中城市中,新建商品住宅价格同比涨幅较高的主要集中在一线城市;北京、上海、广州及深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%~20%之间,而天津、重庆等二线城市同比上涨集中在7%~10%之间,唐山、秦皇岛等三线城市平均同比上涨约6%。与此同时,各城市房租价格走势与房价高度相关,保持一致性的涨幅分化特征。

土地市场持续升温。2013 年5 月以来,全国各地特别是一线城市土地成交活跃,土地市场持续升温。房地产商拿地热情高涨,土地成交均价屡创新高,“地王”不断被刷新。2013 年1~8 月,一线城市土地楼面均价4713 元/ 平方米, 同比上涨161%;虽然二、三线城市土地楼面均价增速较缓,但也同比分别上涨44%和19%。土地市场的火爆在房地产商的销售数据上也有所体现。根据万科的月报数据显示,仅2013 年8 月,万科就耗资54 亿元在全国各地高价拿地。

在高房价推动下, 房地产金融创新加快。商业地产需要吸收大量长期资金,而银行贷款主要以短期贷款为主,很难满足商业地产的发展要求。因此,商业地产的金融创新也就成为商业地产发展的内在要求。总体而言,房地产金融创新呈现以下几个方向:一是在间接融资的基础上,关注直接融资(即利用自身资产直接向外部融资),增大直接融资所占比例;二是房地产资产倾向证券化;三是民间资本更加关注商业地产。

    高房价高房租导致穷人越穷、富人越富

当前,房价与房租呈现一致性持续上涨态势。普通民众对高房价、高房租的感受和反映强烈。当前高房价、高房租还对社会经济产生如下影响。

导致当地人才流失。当前过高的房价、房租,已经导致当地人才流失。通过分析珠三角部分二、三线城市生源的大学生就业情况,发现越来越多的大学生放弃在一线城市就业,选择回归生源地就业。高校毕业生回生源地就业,部分原因在于二、三线城市快速发展所带来的机遇,但关键原因在于一线城市高房价、高房租和激烈的竞争环境等。根据北京统计局数据显示:2012年全市暂住人口784.2 万人,较上年减少41.6 万人。北京暂住人口的减少除政府政策的因素外,关键原因是高房价、高房租等导致生活成本的上升。在高房价高房租的双重压力,“逃离北上广”“退居二线”“回老家去”成为无数人纠结的事情。

抑制居民消费。受高房价、高房租的影响,居民消费占GDP 比重逐步下降,储蓄逐步上升。根据央行数据显示,截至2013 年,我国居民储蓄余额已连续三个月超过43 万亿元,处于历史高位。虽然高房价、高房租能够带动住房消费、家具消费等,但对居民的其他消费“挤出效应”大高。房价改变了人们的消费预期,多数人谨慎消费甚至不敢消费,不断增加预防性储蓄。高房价也让许多人变成房奴,在沉重的房贷压力下,他们的可消费资金余额较少。而高房租消耗租房者现有收入,租房者实际可支配收入减少,不得不减少其他生活资料的消费。同时,租房者主要是低收入阶层、年轻人等,高房租必然抑制这部分人群的消费。

降低社会幸福度。笔者根据中国统计年鉴数据计算房价收入比,发现2012 年我国城镇居民的房价收入比高达12.07,远超过世界银行认可的房价收入比3~6倍的合理区间,房价明显脱离居民收入水平。2012 年,全国城镇居民人均可支配收入24565 元,扣除价格因素,实际同比增长9.6%,但房价、房租增速明显高于工资增速。很多家庭为了购房,不惜大举借债。高房价使家庭住房消费过度透支,家庭的整体生活水平下降,居民幸福度下降。比如:政府开征房产税;房屋所附属的土地到期;房价下跌,缺乏安全感。而在高房租下,人们的生活成本上升。为了节约居住成本,部分人通过联合共同租赁一套房产来减轻经济负担,群租现象由此产生。群租中,不同的人为了生存住在一起,但彼此可能存在诸多矛盾,直接降低群租者的生活质量。而随着房租的持续上涨,原本只适合几个人居住的一套房产变成更多人居住,群租者的生活空间进一步压缩,出现“蜗租”,幸福度自然而然下降。

扩大贫富差距。低收入阶层没有能力购买房产,一直处于贫穷状态。对于有能力购房的普通居民,也往往要花费上十年的时间才能购买一套房产,高房价致使房产价值增值,但该套房产作为普通居民居住使用,房产价值增值不产生实际的财富增值。对于房产投资或投机者,在房价上涨过程中获取房产溢价,他们获得比普通人更高的流动性收入。而对高房租而言,低收入阶层、年轻人等付出更多收入租房,实际可支配收入很少。持有一套房产的普通居民,不能将自有房产出租,不存在现金收入。房产投资或投机者将持有房产做出租使用,能实现自身财富的保值增值。长此以往,导致穷人越穷,富人越富,社会财富集中到富人群体手中,社会财富分配失衡,两级分化越来越严重。此外,高房价可能影响代际财富差距。房产集中在老一代的人手中,而房价上涨对年轻一代是负的财富效应,阻碍整个社会的生产效率和创新能力的提高。

影响其他产业发展。房地产行业利润高,除房地产商外,其他企业也纷纷涉足房地产行业。房地产行业过分发展,占用大量社会资源,挤占了其他产业的发展空间。对投资者而言,作为“低风险、高收益”的良好投资品,房地产持续吸引资金流入,流入其他产业的资金自然而然减少,社会资源的效率低下。2013 年以来,由于商业租金的上涨,全国多个城市出现超市、百货商场“关店”现象。高商业租金挤压零售业发展空间,不断上涨的租金侵蚀零售业利润,导致零售业竞争力下降。部分城市商业区设施过剩,商场出现“招商难”现象。

放大金融风险。根据住建部数据显示,全国城镇平均房价从2003 年的2381 元/平方米上涨到2012 年的5791 元/ 平方米,10 年间增长143%。高房价加剧金融风险,体现在两个方面:一方面是来自居民购房者的风险。当前高房价情况下,居民购房者不得不寻求银行支持。个人住房按揭贷款不断增加使银行系统风险累积。在居民购房者无力偿还银行住房贷款情况下,居民的住房贷款可能变成呆账、坏账。同时,如果房价下跌,会导致房地产需求下降,房价可能进一步下跌,形成恶性循环。另一方面是来自房地产商的风险。高房价持续吸引房地产商进入,房地产商的资金主要来源于银行的长期贷款。房价迅速攀升,常出现“有价无市”的现象,房地产空置面积激增,压占银行大量资金。而一旦房价大幅下跌,房地产商资金链断裂,银行资金无法收回,进一步加剧金融风险。历史经验表明,持续的高房价加剧房地产泡沫,最终可能严重冲击金融体系。

     稳定房价、房租关乎国计民生

作为国民经济的重要支柱产业,房地产行业对经济发展起着巨大的带动作用,是一国经济增长不可或缺的要素。但房产具有刚性需求的特点,房价呈现快速上涨的态势,房价的上涨进一步带动房租的上涨,给国民带来沉重的负担。因此,稳定房价、房租关乎国计民生,影响一国社会经济的持续、稳定发展。

加强房价调控的宏观统筹。加强房地产调控,是一个全面、系统的工程,涉及到国家金融、财政、司法等多方面的工作,只有在政府的宏观统筹作用下,做好统一规划、合理安排,才能有效抑制房价、房租的过快上涨。可以从以下方面着手:一是明确房地产调控的方向,二是构建房地产长效调控机制,三是重视房租调控。强化房价的调控措施。为强化房价的调控,可以从供给、税收等方面着手。增加普通商品房供给,支持民间自住性住房建设。在用地审批环节,增加普通商品房、中低价位住房的土地供给,提高普通商品房供给能力。同时,为抑制房地产投机行为,采取征收房产税、遗产税等措施。2011 年,上海、重庆就试行了国务院颁布的房产税.

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